讲座感想——中国未来经济

8号周五在老光华楼听了复旦大学谢百三教授在北大的讲座《中国未来经济的走势：房地产和股市》，百三教授讲的话很实诚，对许多问题开诚公布了自己的观点和立场。

一、房地产

百三教授关于中国房价问题主要有下面几个观点：

1.?房地产的刚性需求会长期存在。大城市毕业生毕业后希望留在城市、农村城镇化（农民进城）。
2.?需求供给的关系，现在社会上大多数产品供应不是问题，只要有需求，马上能生产出产品。只有不可无限生产的资源，如土地、能源、房子。因此这些东西价格不会轻易降下来。

3.?对政策的判断：房价不能不打，但不会打死、不能打成日本那样子（或者理解为房地产泡沫不可以戳破，只能一点点挤掉）。

4.?至于为何房价降不下来，百三列了7个原因：人均面积未达到国际平均，刚性需求大，产业链长，地方财政依靠卖地，美国几次QE放水，农民进城的需求，发币多，大学毕业生想留在大城市。

 

第1、2、3点都比较赞同，对于第4点的几个原因很多都不是关键原因。比如刚性需求大，刚需即那些必须买房的，一类是本身就没有房子的家庭，第二类是在老家有房但在工作的城市没有房子的家庭（这里包括了农民工进城和农村城镇化），第三类是和父母分家后需要自己买房住的人，再有就是拆迁搬迁的购房。这些人群其实数量有限，如果说想留在大城市的大学毕业生也算是刚需人群的话，这只会在北上广这样的一线大城市才有。有专门的研究报告表明，所有这些刚性需求需要的房子套数在2年半内就能得到满足。自己来分析的话，也应能得出相同的结论，在二线以下的外来人口不多的城市，既没有很多新来的工作的人需要买房，也没有大规模的拆迁和搬迁，而且旧有房屋的入住率其实是很低的。

再比如货币发太多这一点。货币超发，确实会带来通胀的风险，但是货币多发并不必然导致物价上涨（以及其中的房价上涨），物价会受到国际大宗商品价格，季节气候，中央地方博弈，地区间产业保护和博弈，产业升级等种种因素的影响。当然，市场经济中，价格涨跌主要是由供求关系决定的。如果仅仅考虑刚性买房需求，房地产其实是供大于求的。

因此房子能卖得好的原因是投资需求。大多数的买房子的人都是把房子作为投资，作为资产升值的一种方式。对政府来说卖地是财政收入的重要来源，他们也乐见房地产公司多来买地。

 

百三教授说经济学家就像是医生，要将病症病因分析清楚，但是这次讲座他没有开药方，没有提到如何解决高房价问题。我目前想到三点：

1.?刚需买房和投资买房区别开来，抑制和打击投资买房。

对于刚需买房，现在政府在做的经济适用房和保障房就是很好的东西，通过一些列程序判断确实是需要买房住的，那就以便宜于市场的价格卖给大家。

对于投资买房一要堵，政策上通过制定限购令等提高门槛，通过房产税等（其合法性确实有待商榷，希望有其他更好的方法）来降低投资房产的收益。二是疏通，引导人们投资其他产品，古玩字画、股票、奢侈品，只要不是涉及民生的东西，愿炒多高就让它炒多高，但是这首先需要有足够吸引投资者目光的产品，或是将投资房产的收益降到一个合理的低位，否则房价上涨的恶性循环还是破除不了。

 

2.?货币政策细化。（这一点自己还没完全想明白）

对于美国欧盟日本各种直接的变相的大印钞票、水淹全球的行为，对于经济流动性过剩的风险，中央目前比较有效但十分单一的调控手段就是，调高存款准备金率、提高基准利率这一种。希望不要一刀切，最好能够把调控细化到各个行业中。需要扶持的行业，和需要降温的行业，信贷利率应该设定不一样才对。（但是这样做的话就不像宏观调控了，更有点类似计划经济的感觉。有待商榷）如此一再资金在房地产内的流动性会下降，尤其可以打击那些通过贷款，利用杠杆赚钱的人。

 

3. 地方政府收入来源改变

允许地方政府发放地方债券，以替代通过卖地的方式筹集资金。要是地方政府参与房地产的热情下降了，房地产业也会降温。

对应的，可以减少需要政府投钱的地方。比如说开放一些领域给民间资本，让他们参与到本该有政府出资建设的项目中去，这样政府的资金压力会减少很多。我觉得这也是符合我们朝着服务型政府转变的趋势的，政府不能也不必一手包办所有事情。

 

二、拉动内需之于提升经济是否有效

要使经济保持活力，无非是吸引投资、拉动内需、增加出口。

在目前美国金融危机余震下，世界的消费需求依然低，出口增加困难重重（欧美的贸易壁垒和保护主义有所抬头，从对中国光伏产业的打击、对华为中兴的人为打压就可以看出，另外美国奥巴马政府居然也提“出口倍增计划”）。投资仍然第一选择，投资对GDP增加的贡献依然很大。

百三教授认为扩大内需对经济转型效果不大，因为很多事情己经占用了家庭的资金：生病（看病难），教育要花钱，养老，买房子都要钱。因此即便人们有很多消费的需求，也不敢动用这些保命、买房的钱去拿去消费。

百三教授说的是现实中最普遍的现象，扩大和刺激消费确实遇到了上述问题，但是这些困难必须解决掉，国内消费水平必须提高上去。从近的看，中国不能继续做这种出口低附加值产品、为他人作嫁衣裳的事情了，应尽快实行产业升级，把资源、劳动力转移到更高级的产业和岗位上去，这需要伴随着自身消费水平的提高，高级货就买自己本国生产的，不要去进口昂贵的国外货。从长远来看，尽管现在世界大体和平稳定，不能仅仅依靠出口和外来投资，那么将来发生战事、或者全球化出现倒退（贸易保护主义出头。不过这有可能吗？）、又或者对外贸易和交流被封锁的情况下，只能依靠内需了。

至于现在国内刺激内需的政策是否合理，消费水平的增长速度过快还是过慢，有待研究。

如何解决上述几个问题，让人们放心大胆的消费？待讨论。

 

三、经济转型如何转

这个问题应该和房地产的支柱地位是否不可动摇放在一起讨论。在现在外部环境不好的情况下，我们既要保持GDP增速又要进行经济转型，对房地产该如何取舍。继续维持房地产的支柱地位？还是大力发展信息产业又或是金融业？

所以房价问题不仅关系到当前百姓的幸福感，也关系到中国经济能否顺利转型，关系到中国未来的发展势头。

百三教授认为有几个难题导致了转型问题暂时无解：1.目前还没有找到能够替代房地产的产业，房地产的支柱地位不可动摇。房地产直接或间接涉及到42个产业，是其他任何产业无法比的。2.扩大内需对经济转型效果不大，上面已引用过原因。?3.农村城镇化，本身推进的过程中也有许多问题，现在是一个迷茫的状态。

 

我认为是必须转型，房地产在经济领域的地位必须让位于其他产业。

美国曾经也有依靠房地产大发展的时期，后来转型成为依靠高科技产业（或信息产业）使自己领先别国，以技术代差的优势在这个全球化的时代吸引全世界的人才和资本到美国，推动美国的发展。比起条件优越的美国，德国和二战后的日本更适合作为中国这种后起追赶型国家经济转型的参考。但是我还没去研究，寒假得空的话一定要看看相关书籍。